2021,海南自贸港投资怎么选?

发布时间:2021-02-23 05:31:23   来源:网易房产

随着自贸港建设深入,海南迎来企业和人才落户潮。最新数据显示,2020年海南企业主体增加超30万户,吸引人才超过20万人,市场主体总量接近120万户,创造海南历史新高,海南成为年度最受关注的投资地带。

      今年两会,海南公布十四五计划,向产业倾斜,建设若干千亿级产业和一批百亿级园区。结合自贸港的历史机遇,海南按下快进键,与此同时,新的投资风口又将开启。最明显的信号是,国内投资者对海南的固定投资的信心正在走强。

历史证明,但凡一个强政策的区域的崛起,首先受到利好便是固定资产。

同是自贸港,香港房价是全世界最贵之一,以十年为单位,香港房价呈现3倍指数增长。而全球租金最高的十大城市中,自由贸易港城市占了半壁江山。  

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以十年为单位,香港房价呈现3倍指数增长。

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全球租金最高的十大城市中,自由贸易港城市占了半壁江山。

  2020年海口楼市的成交数据也在佐证这种信号,房价在限价背景下呈现上涨趋势,且国内机构认为,距离峰值仍有较大空间。

  其中商业物业的成交表现,尤为抢眼:第四季度新增供应面积18.6万方,成交面积为16.9万方,去化周期下降至55个月。全年来看,商办产品成交37万方,创下了海口14年来新高。

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2012-2020年海口商办物业销售走势图(数据来源:锦诚咨询)

  显而易见,商业类物业开始成为自贸港投资的一个优选项。

  那对于尚未入手的或者等待加码的投资者而言,2021年,如何站上自贸港的商业风口,增值优质资产;商业物业类投资该怎么选?我们从区位、产业、流量、产品等几个维度一一剖析。

  区位怎么选

  高占位新区=价值未来爆发地

  投资选规划占位高,流量和配套基数好的新区,是非常直观的投资逻辑。一般而言,新区也具备价格低洼的优势。

  作为新区的对比,我们拿与海南类似的上海临港新城来做参考。这是一张来自安居客的临港新城2020年的房价走势图,不到一年时间,房价从2字头,冲破3字头。而处在大湾区的南沙新区2020年房价上涨超过27%的幅度。

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临港新城2020年的房价走势图

  在目前海口的几个新区里面,西海岸仍是最具潜力的那一个。

  2020年海口热销排行榜前十中,大西海岸片区项目占了6席。销售热度,无可撼动。房价相比最初入市阶段,房价几乎翻倍,堪称这几年海口投资回报率最高的片区。

  而细分西海岸最具潜力的,又当属南片区。

  在海口的城市规划里,西海岸南片区一直的未来重点发展的片区。

  2019年最新的城市规划里,海口西海岸南片区,规划面积3313公顷,超过32万人口,发展以高端商务办公、高端零售消费为主的城市商务中心,打造国际乐活城片区和创意教育谷片区,以及以长影环球100为主题的人文休闲片区

  西海岸南片区拥有规划上的高占位,和以宝龙城、长影环球100奇幻乐园的流量大IP和大配套,是投资区位选项里的绝佳场景。  

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长影环球100奇幻乐园

  产业如何跟

  王牌产业+产业集群

  是高价值投资的基本盘

  商业物业的投资,区域只是大方向,对片区未来产业支撑扫描才是核心权重。海南自贸港未来的重点产业是什么?跟着这个方向走是不会错!

  免税和文旅是目前最受关注的两大产业。

  两会公布的最新数据,海南全岛2020年离岛免税销售额超过300亿元,旅游产业提前一年完成千亿目标,目前这两大产业是企业和投资者抢占的风口。

  西海岸的产业布局中,这两大产业同样权重很高。作为海口产业的重要引擎,西海岸具备文化体育、会展,旅游等产业业态,未来将继续加持免税和互联网两大千亿级产业矩阵。

  在南片区的产业规划里,产业动能同样十足。

  沿长滨路布局“康养医疗产业组团”,“互联网创新创业组团”、“海南传统文化休闲组团”;

  沿粤海大道布局“总部办公商业金融组团”、“科研创意组团”、“教育培训组团”,结合规划区最南端已建的“长影100”形成特色娱乐休闲组团

  7大组团互为连接,形成片区内的产业集群。

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  宝龙城位于西海岸南片区核心地带,是这些巨量产业集群绝佳的承接腹地,拥有高价值投资的产业基本盘。

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环球100宝龙城实景图

  借势区域产业的外循环之外,宝龙城拥有自身产业的内循环:

  作为片区规划占地超6000亩、百万方体量的国际大城环球100宝龙城以前瞻性视野,抢占大城增长潜力,规划“一大世界主题乐园+五大城市配套中心”,百亿配套加持,建设约440万方万户大社区、约10万常住人口聚集地。

  并以涵盖社区底商+澳门街+酒店的20万方复合商业业态,与附近物流城等商业业态形成南片区的区域性商圈,填补西海岸南片区商业空白。

  在产业驱动的自贸港时代,宝龙城正在着手打造文创、免税等产业配套,构建海南全域旅游集散地和精品旅游目的地,进一步背书商业价值。

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环球100宝龙城产业规划分布图

  哪里是高流量

  交通枢纽+超级流量池

  孕育海口未来“顶流”

  如何变现,对于投资者而言,至关重要。投资标的的未来变现能力指数中,流量是关键。

  西海岸毫无疑问是海口未来的超级流量池。

  作为海口港口门户,未来年客运能力超1000万人次规模,同时拥有亚洲最大免税店+五源河体育馆+长影环球100+星级酒店群和滨海旅游产业群,形成超级流量矩阵。

  宝龙城位于高铁站、新海港等交通大动脉的重要节点之上,通过高铁,疏港大道-新海港,承接来自海南乃至全国等全域范围人流、物流集散,堪称海口新兴片区的“未来顶流”。

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环球100宝龙城澳门风情商业街流量示意图

  淡旺季的差异化,是海南商业经营者最担心的问题,随着宝龙城的热销,这个难题迎刃而解。旺季有西海岸流量池外溢加持,而淡季整个项目社区未来超5万的居住人口,可以作为人流支撑。

  产品如何选

  业态多元、价格低洼

  价值高地才是投资的绝佳标的

  从海口2020年的商业物业的销售产品分布来看,商铺、LOFT,写字楼等产品皆有热销分布。

  显然,在当下海口商业物业市场,多品比单品更受市场青睐。

  宝龙城拥有丰富的产品体系,社区商铺、LOFT、公寓等多种产品,可选性较高。而产品的多元化,更容易容纳不同的商业业态,带来全新的商业组合。

  对于投资经营者而言,这里面规划有比较好的loft、公寓等产品。除了能丰富业态、改善营商环境之外,还能一站解决员工吃穿住行等问题。

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环球100宝龙城实景图

  环球100宝龙城澳门风情商业街更是拳头稀缺产品,3万方体量,独立街区商铺产品,亮点十足。这类产品在海口的商业市场,已不乏成功案例。而澳门街作为宝龙经典的商业系作品,在全国各地也都取得成功,拥有成熟运营经验。

  依托自贸政策与文旅商圈优势,结合社区生活需求环球100宝龙城澳门风情商业街规划打造集日用免税、旅游购物、美食休闲、文化体验于一体的【沉浸式主题商业街】,营造澳门街区品牌IP和国际旅游消费地形象,丰富西海岸南片区商业配套。在当下海口市场,宝龙城澳门街毫无疑问是组合型业态的出圈引领者。

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环球100宝龙城澳门风情商业街效果图

  澳门街以30-100㎡以内的小面积商铺为主,具备低总价的优势。环顾市场,海口商业价格在逐年攀升,主城区的商铺价格在4万元/㎡以上,核心区域超过7万元/㎡,目前宝龙城处于价格低洼。

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环球100宝龙城澳门风情商业街效果图

  选择怎样的运营商

  商业地产十强,具备绝对运营硬实力!

  最后,商业物业投资选择好的运营商也很重要。这也是目前海口商业市场的痛点,普遍缺乏好的运营者。

  商业起家的宝龙集团在这一环节,优势更加明显。

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  宝龙商业

  在全国32个城市,管理52个商业项目

  合作国内外知名品牌超7100个

  招商能力一流!

  2019年底成港股市场第一家商业管理公司

  2020年度“中国商业地产10强企业”榜单高居第四!

  在海南自由贸易港时代,高标准的商业运营,是投资标的最终产生增值和高溢价的胜负手。

  总结下来,宝龙城拥有丰富的产品、低洼的价格优势,再加上高占位的新区规划、超级流量池,以及贴近自贸风向的产业支撑,和全国十强的商业运营硬实力。

  2021年,海口商业物业的投资选项里,宝龙城值得按下“确认键”!

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